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作者：張金鶚

 

不要一窩蜂搶進熱門區位

古有孟母三遷，現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，

即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區內居住；

除了明星學區周遭，公園、捷運、交通幹線旁的房子，

也是房地產的熱門區位。

不少人更打從心裡相信，

沒住在這些熱門區位（或稱地段），就彷彿矮人一截！

幾個靠房地產致富的大亨，總愛像傳教般宣揚：

「購買房地產時，只需要注意三件事：

『區位、區位、區位』。」

也不斷有所謂的財經名嘴、作家，斬釘截鐵的說：

「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子！」

如果以投資來論投資，

「有土斯有財」

「不景氣時投資房地產，最為穩當」

「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，

在邏輯面、實務面上都站不住腳，

但區位好壞，仍是決定房地產獲不獲利、

獲利高低的最重要因素之一。

那麼，為何我也將「購買房地產，

只需注意『區位、區位、區位』」的說法，

視作另一個房地產神話呢？

 

讓我們繼續看下去....

 

 

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買房拘泥於優質好地段？

用 ４ 點打破你的迷思！

１. 「區位」並不是買房的唯一要素

原因有以下五個：

其一，買房子需要考慮的因素很多，而區位只是其中一個；

其二，購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」，

一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地產泡沫；

其三，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，

如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，

購屋者常將兩者混為一談；

其四，大多數人購屋是為了消費，所以應該是：

「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後一個原因：

由於每個人對好區位的定義不同，

因此「你的好區位，不一定是我的好區位」，

更重要的是，

「建商的好區位，

不一定是消費者的好區位」。

 

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２. 小心未獲利先受害

首先，我一再重申，大多數人買房子，

百分之七十（主要）的目的是為了消費自住，

只有百分之三十（次要）的目的是為了投資，

所以必需考慮的因素極多，

包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、

社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等，

如果只重視區位一個因素，可謂見樹忘林，

通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果。

其次，為了讓購屋者不致混淆，我將區位分為兩種：

第一種稱為「投資區位」，即適合投資的區位，

例如：明星學校、公園、捷運、交通幹線旁；

第二種稱為「消費區位」，即適合居家生活的區位，

通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」，

一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱，

但房價昂貴、環境嘈雜，

居住品質並不佳，並非購屋首選。

以學校為例，

大多數購屋者先入為主的看法是，

學校周遭的環境十分清幽、寧靜；

但可能未曾考慮到，

如果生活作息與學生不一樣，

光是上下課的鐘聲，

與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不了！

公園也是如此，

從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同活動，

有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，

更有些人將音響放得震天價響，

就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寧；

捷運、交通幹線附近的房子也不例外，

時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，

住戶根本難以入睡。

而近年來，一直有建商推出與捷運站共構的大樓，

若就「投資區位」而言，

這個區位無可挑剔，但居住品質卻堪憂；

住在這種大樓的住戶，除了無一日可安寧過生活，

捷運站來來往往的人太過複雜，則不利居家安全；

對注重風水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌。

 

３. 消費活在當下，投資想像未來

再者，消費者要求的是「活在當下」，

投資者大多寄望於「想像未來」；

所以，也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。

如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合，

就會出現

「現在的居住區位」

「現在的投資區位」

「未來的居住區位」

「未來的投資區位」四種區位；

對一般自住型的購屋者而言，

應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」

優缺點前文已詳加比較，不再累敘。

 

而都市更新區、都市重劃區，則可視為「未來的居住區位」；

未來，也許這些房子的居住品質令人嚮往，但未來可能遲到，

可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。

好比建商在重劃區裡推出新產品，

總愛以「百年大鎮」為廣告詞；

實際上，這些百年大鎮，

說穿了就是「經過百年後，才會成為大鎮」，

工期非常漫長，甚至可能超過十年，

住戶彷彿住在工地裡，根本沒有生活品質可言！

至於「未來的投資區位」，

自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。

例如，不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子，

只是以居住而言，

日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，

很少人能忍受；

以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經年，

不少人因買屋而套牢，難以脫身。

 

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４. 爛區位的好房子 vs. 好區位的爛房子

至於第四點，可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。

但先要釐清的是，在「寧可買好區位的爛房子，

也不要買爛區位的好房子」說法中，

所指的好區位、爛區位，

其實是好的投資區位、爛的投資區位，

而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言，房子品質比投資獲利重要，

因此好房子比「好的投資區位」重要，

所謂「爛的投資區位」，

大多指交通比較不便利的地方，

住戶只要改變交通方式，缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言，

「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險，

一來，如果沒有在低點買進、在高點賣出，根本不可能獲利；

二來，為了賣個好價錢，

購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收。

所以，我才認為購屋者的信念應改為：

「寧可買爛區位的好房子，

也不要買好區位的爛房子！」

 

只要切中所需 便是好的區位

最後，我要強調的是，人各有志也各有所好，

消費是基於喜好、需要，

而不是算術與投資報酬率，買房子亦然；

所有區位的分類，都僅供購屋者選擇時作參考，

不是真理，也不是鐵律，

區位之好壞，存乎消費者一心。

 

本文出自《張金鶚的房產七堂課》

 

本文由圓神書活網 授權轉載，

原文出處：買房子還在用投資式思考？給自住客的良心忠告

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