【我們想讓你知道】

台灣人的傳統觀念就是要買房，但你知道其實台灣有 4 種房屋類型嗎？在買房前你一定有很多疑問，到底哪種好？買中古屋、法拍屋真的可以嗎？讓財經專家陳斐娟，要帶大家一起了解房地產秘密，又該如何買預售屋殺價不手軟。

文 / 陳斐娟

台灣 4 種房屋類型

預售屋：

是指尚未開始建造或是仍在建造中的房子，頭期款約佔總價的 10 ~ 15 % 左右， 是 4 種類型中價錢最低的，可以分期付款，操作靈活彈性，資金壓力也是 4 種最低，但是整體房價卻是最高。然而因為是全新交屋，裝潢費用較低，且「格局可事先變更設計」，若在交屋前即完成變更，可縮短裝潢時間、提前入住，還能省錢。也因為預售屋邊蓋邊賣，所以通常要等 2 ~ 3 年才能完工交屋，適合族群的偏向手頭上現金不多，但積極存錢的年輕族群。

新成屋：

是指剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡 2 年且無人居住過。頭期款大概是 3 成，房價跟其餘 3 者比，就屬於中間值，由於是新完工、屋況新，現況交屋，可實際看屋與參觀周邊環境，風險較小。單價通常較同期預售屋低。而且因為是成品，所以不會發生跟預售屋一樣交屋時與實際不符的情況，缺點就是通常好的房子會在預售期間即售出，選擇相對較少。簽約後須在短時間內繳足頭期款付款壓力較大。格局已定，如果要變更格局花費較大。適合希望馬上入住，屋況新、不須多花錢整理屋況的人。

中古屋：

就是已興建完成、屋齡 5 年以上且有人住過的房子，頭期款是所有最高，到 5 成都有可能，因為有人住過，房價會比較低，但屋況也會比較差，可能會有漏水等情況，裝潢費用就會比新成屋高，選擇性會比新成屋還多，房價通常比新成屋低 2 ~ 4 成，且公寓或傳統大樓公設比較低；同樣頭期款壓力大還要留意房屋老舊帶來的問題。適合希望馬上入住，總價預算較低，但自備款資金較充裕者。

法拍屋：

簡單的說，就是法院拍賣的房子，是 4 種中房價最低的，因為法拍屋為求順利賣出，通常訂出的底價會比市價低 2 ~ 3 成，若有流標的話就會降低拍賣底價重新拍賣，一般是降 20 %，再沒有就再降 20 %，所以有時候可以用不到市價一半的價格買到房子。但也由於是拍賣關係，所以 7 天內必須將所有的錢繳清，適合資金充裕者，可以拿來做投資。

預售屋是最有彈性的選擇

上述分析後，會發現新成屋中規中矩，感覺是購屋族的首選，但是預售屋卻是對購屋者最有彈性的一種購屋選擇，大家對於買房還是抱有高度熱忱，在選預售屋時要注意以下 2 點：

1. 擔心完工後能不能順利交屋
2. 擔心沒賣完的，降價也可能賣不出去

完工變成屋，還堅持價格，就得被市場放生了，所以現在進場買預售屋是最好時機。

低於行情的預售屋價格

陳斐娟在 2004 年在內湖買了預售屋，當時行情是 1 坪 32 萬，這個建案每坪 27 萬，最後她以每坪 23 萬買入，而內湖電梯大樓 今年 12 月每坪平均 57 萬，漲了 1 倍多，有人就問她說：「你是名人所以才給妳撒必俗吧！」但其實 2004 年根本沒人認識陳斐娟，所以她分享了她買預售屋「殺價」的技巧。能用這麼便宜價格買到的真正原因，就是這是一個要結案的預售案。上述有提到 2 點都是說明代銷與建商怕「賣不完」的徵兆，妳要不是跑第一，就是跑殿後。

跑第一

代銷通常拿到一個建案，廣告費預計會花總銷售金額 2 ~ 3% 的經費，若平均銷售單價是 50 萬，總銷售樓地板面積是 2000 坪，總金額就是 10 億，那廣告費就是 2000 ~ 3000 萬，這裡頭包含了接待中心、樣品屋、廣告、傳單等，所以在還未公開推出前的銷售期，也就是潛銷期買最便宜，其次是第一波公開銷售，價錢也會比較低，等到代銷把廣告成本回收好，價格就會調漲回來。

再殿後

代銷的收入分為 2 種，一個是銷售佣金，銷售佣金通常是銷售金額的 4.5 ~ 6 % ，十億的建案就是 4500 ~ 6000 萬，一開始賣出先收 4.5 %，超過多少就會調整最多到 6 %，而這 1500 萬的差額，就要等到「結案 clean 」才領的到。另一種是超額拆帳，前面有說，一坪 50 萬的銷售單價，超價就是有賣超過 50 萬的部分若賣出是每坪 60 萬，超價 10 萬，那代銷可以拆到 2 ~ 3萬，而這些超價折價也是要等「結案 clean 」才能做計算。代銷想要分紅賺更多等，都是要等到「結案 clean」才能拿到再者時間拖越久，成本就會越多，人事成本要錢，水電費也要錢，當代銷想脫手，「結案 clean 」就是你最好殺價的機會。

所以現在行情混亂，現在就是買預售屋最好時機，但千萬不要心軟，上述有說，有折價的，也會有超價，可以參考週邊的中古屋房價開價，真的要買，絕對不能超過中古房價 10 ％。在目前的市場之下，預售屋只會越來越弱勢能殺就殺，因為真正的底價是多少，只有代銷與建商知道，這種時候，更要小心，別成為被拿來補價的冤大頭。

本文摘自《膽小存錢，不如勇敢賺錢：財經名主持人阿娟的私房理財術，教你投資穩穩賺！》，作者：陳斐娟、出版社：平安文化
（圖：陳斐娟 臉書  / 責任編輯: chou）