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前陣子預售屋「紅單」問題吵得沸沸揚揚，政府也大動作出手干預。「紅單」究竟是什麼？對預售屋買家具什麼樣的意義？在現行法制下，紅單交易應留意哪些規範才不會誤觸法網？本篇整理「購買預售屋」以及「紅單」相關爭議，讓你一目瞭然！
本文目錄：
文 / 余佳璋
紅單爭議多 買預售屋宜睜大眼
新竹縣政府消保官針對去（2020）年中某個網路話題熱烈的建案紅單銷售違規事件，開出全國第一張罰單，裁罰金額高達 120 萬元，讓購屋市場與一般民眾再度思考，買屋「紅單」究竟是什麼？藏了哪些問題。而新竹建案紅單事件，也促使政府公開宣示，將徹查房市之紅單交易現象，未來更將修法全面禁止紅單交易，以達成穩定房市之目標。
紅單是什麼？
在現行法制下，紅單交易應留意哪些規範才不會誤觸法網，均值得購屋族關注。建業法律事務所律師楊薪頻解釋，銷售預售屋時，由消費者先行交付一定金額做為訂金給不動產業者，以表明想要購買該預售屋之意願，不動產業者便會開立一張紙本憑據，來保留及彰顯消費者日後與不動產業者簽訂預售屋買賣契約的權利，由於所簽的紙本憑據，多半都是紅色，因此俗稱為「紅單」。
「紅單」到底算不算有效的買賣契約？根據公平交易委員會解釋「紅單」的定義，是指由不動產業者開立予消費者之「購屋預約單」，藉以保留消費者未來簽訂買賣契約的權利。我國法律實務穩固見解也是將「紅單」解釋為「預約」，指雙方約定將來訂立一定契約（即本約）的契約，用意是在使預約當事人負有成立本約的義務。
紅單轉售或設有購買順位 即有違房市交易安全
楊薪頻強調，房屋及基地的買賣，為求慎重，契約當事人通常就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定，例如常見的銷售過程，把擬定預售屋的戶別、車位、坪數及價格等規範後，由消費者繳納訂金，不動產業者再開立購屋預約單（紅單）當作購買意願證明。
但若根據最高法院多件判決來看，買賣預約單只能視為將來訂立契約之張本，不得當作買賣本約已經成立。以新竹建案紅單銷售的熱議事件為例，衍伸問題還包括有心者取得售屋「紅單」，再多次轉手買賣，藉以賺取差價，甚至有優先順序設計的紅單交易。楊薪頻認為，不動產業者同時與多位消費者簽立購屋預約單，但其預約關係設計有優先順序制，當第一順位的消費者放棄與該業者簽訂買賣契約時，第 2 順位以下者才有機會簽約購買，如此一來，極有可能使投機之人藉著紅單哄抬房市，也影響房市的交易安全。
健全房屋市場已是政府落實居住正義的重要工作之一，行政院日前通過內政部擬具的「實價登錄 2.0」修法，亦即所謂地政三法的《平均地權條
例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等修正草案，等待進入立法程序。待《平均地權條例》相關內容修正完成，紅單即禁止轉讓，政府也將加強裁罰效力，至於是否能有效遏止預售屋炒作，仍有待觀察。
購買預售屋該留意的 2 件事
除了紅單轉售爭議，民眾購買預售屋時也要注意 2 個潛藏的問題：
➊ 留意建案是否取得建造執照
市面上常見的建案，受公寓大廈管理法的規範，非經領得建造執照不得辦理銷售，建築法也規定建築商刊登預售房屋廣告時，應同時刊登建造執照字號，主管機關有權制止違反者，甚至罰鍰。因此，無論哪一種建物，凡未取得建造執照前，均不得辦理銷售，也就不能有紅單交易，而接受預約、預售者如果權利蒙受損害，也可訴請司法機關處理。
➋ 注意仲介或代銷業者是否具備合法資格
以新竹建案的事件為例，售屋網紅是否具備仲介資格，就引起相當的討論。因為依不動產經紀業管理條例相關規定，不動產仲介或者代銷人員，應該取得一定資格且領有證書，否則業者或行為人會受罰鍰。即使是合格的經紀人員，也不能收取價差或其他報酬，如果違反則必須加計利息後加倍返還支付的消費者。如有不具資格者藉由推銷預售屋之紅單，以賺取報酬或是利潤，一樣有違法的危險。
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本文由 Money 錢 160 期 授權轉載
( 圖：shutterstock，僅為示意 / 責任編輯：Winny )
