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由於國內外資金環境空前寬鬆，
加上大量台商及台資回流，
國內住宅及商辦或廠辦市場趨於活絡，
成交均價也溫和上漲，
基本面較佳的部分營建股受青睞。
新冠病毒疫情擴散全球，
一度衝擊台灣房市，
但美國緊急降息、祭出無限量 QE
及 2 兆美元紓困方案，
台灣央行也跟進降息，
加上疫情控制良好，
許多人在不能出國的情況下，
乾脆去逛各地建案，
房市交易明顯活絡，成交均價也溫和上揚，
有利於建商推案及銷售，
營建股因此受惠，但並非雨露均沾。
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台灣生育率低迷、人口結構老化，
未來房市並沒有長期上漲的條件。
不過，今年國內外資金環境空前寬鬆，
加上大量台商及台資回流，
國內住宅及商辦持續吸引買盤，
即便近期兩岸關係趨於緊張，
共軍頻頻模擬侵台演習，
但雙方都不會輕率開火，
只要沒有真正開戰，
就不至於打擊市場信心。
國內房市多頭走了 10 餘年，
近年陷入高檔量縮盤整，
上半年一度受新冠病毒疫情衝擊，
而今北中南房市交易好不容易價量齊揚，
執政當局雖不願台商或投資客炒房，
但也不輕言打房。
此外，美國聯準會（Fed）也多次宣示，
現行超寬鬆資金政策可望維持到 2023 年，
不會輕易升息。
央行總裁楊金龍10 月中旬（2020 年）
赴立法院「財政委員會」，
報告國內房市現況，
強調央行從年初開始就持續關注，
至今未祭出選擇性信用管制（打房），
是因為目前銀行對房地產的放款
（包括建商、購屋者）控管尚稱良好，
而且目前還在防疫期，紓困、振興方案
仍持續實施中，現在還不是打房的適當時機。
台商、外商積極投資台灣
商辦及廠辦需求大增
楊金龍指出，
目前這波房市熱絡是因台商回台投資，
置產需求漸增，
加上政府推動都更政策以及市場資金充裕。
他也說明，
本國銀行購屋貸款與建築貸款逾放比率緩降，
8 月底分別降至0.14%、0.12%，
均低於整體放款逾放比率（0.24%）。
全球競爭力首屈一指的台積電被視為「護國神山」，
不僅引領台股大盤挑戰新高，
也是國內房地產的重要推手。
例如，
台積電近年相繼在中部及南部大手筆擴充先進製程，
積極買地建廠，
增聘大量年薪百萬元以上的工程師，
鄰近其廠房的台中、台南房地產需求自然熱絡。
台積電連續多年大手筆投資台灣，
近 2 年則有更多大大小小的台商加碼投資台灣，
使廠辦的需求大增，
這主要是因為中國的投資經營環境丕變，
低成本優勢逐漸流失，
加上中美貿易戰、科技冷戰持續擴大，
更加突顯「台灣製造」的優勢。
選擇財務體質穩健個股
進行波段操作
過去數10 年，大量資金隨著台商西進中國，
如今風水輪流轉，
大量資金隨著台商「鮭魚返鄉」，
使得台幣成為今年以來亞洲最強勢的貨幣。
基本上，只要台幣持續表現強勢，
房價保持穩定或溫和上漲，
就有利於內需為主的房地產，
相關的營建股自然不寂寞，
今年波段漲幅可觀，
但不適合追高，宜等拉回量縮價穩找買點。
營建股建案採「完工過戶入帳法」，
也就是房子蓋好且過戶到買方名下
才能認列營收獲利，如果房子銷售不順，
公司的獲利就可能不如預期。
因此，
投資人最好是趁建案尚未大量入帳、
股價相對較低時（殖利率至少5%）買進，
在入帳高峰、股價來到相對高檔時賣出，
並選擇財務體質較穩健的個股（見上表），
波段來回操作。
此外，
投資人可參考「千張以上大戶持股比例」的增減，
做為選股、進場投資的輔助指標。
如果個股的大戶持股比例持續升高，
往往暗示大股東對於未來的推案有一定的信心，
甚至可能接近完銷，
只是等著認列入帳。
上表的個股當中，
都有大戶持股比例升高的跡象。
今年國內住宅及商辦、廠辦市場皆熱絡，
不僅台商「鮭魚返鄉」，
連外商也紛紛擴大在台投資，
卻碰上新冠病毒疫情，
防疫措施導致新外勞的聘僱不易，
不少工地頻傳缺工，
更導致營造業基層人力成本大增，
建案的施工進度也可能受到影響，
這是市況樂觀中的隱憂，不能掉以輕心。
(首圖來源/google map；撰文/龔招健)
由 Money 錢 158 期 授權轉載
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( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)
