【我想讓你知道的是】

經常接受電視媒體專訪的房市名嘴徐佳馨，都是談論房地產趨勢與買賣心法，未曾透露過自己的買房經驗，這次她首度分享自己如何花錢學會買自住屋與投資房的心得。買房好還是租房好？購屋流程都不懂該如何自保？徐佳馨的心路歷程一次告訴你！

 

文 / 李美虹

 

經常關注房市新聞的人，應該都認識這位漂亮的房市名嘴——住商不動產企研室經理徐佳馨。因為最近變漂亮了，一度還成為電子佈告欄PTT 的討論話題。一向快人快語、總自稱「老衲」的她，得知後大笑著說：「我應該是PTT 史上被討論的人物當中最老的吧！」其實，她只是少吃多運動，並且拿掉眼鏡，留長了頭髮並燙捲，也開始注意妝容，這樣做就讓人覺得她改變形象，而成了最美的「房市名嘴」，有人還稱她是「房產之花」。

外貌成為話題，應該算是意外，在房地產領域，徐佳馨的專業度早就有目共睹。2006年從電子媒體轉到房仲業，她所有的理財知識都是在住商學到的，而且學費還挺「昂貴」，因為她為了充分了解房屋的各種稅費，以及整套交易流程，她拿出了「真金實銀」實際在房地產市場親自買賣，而且還當過兩年房東，幸運的是，她的學習時間點很好，不論是買自住房或買賣投資房，都有賺到錢。

 

先買自住房 再投資小套房

徐佳馨 2005 年結婚後，住在先生之前買的新店區工業用住宅，那是一間法拍屋公寓。剛結婚時，先生在台南工作，徐佳馨則在台北上班，小倆口就經常利用假日去看房子，「因為小時候我住的是透天厝，家裡曾遭過小偷，所以我喜歡有 24小時保全的房子。新店這間公寓我住得不太開心，因為樓下住戶把公寓改成隔間套房出租，而且又常有人不關一樓大門，這些都讓我很沒有安全感。」

夫妻倆分隔南北兩地生活一陣子，等先生調回台北工作後，就決定另買房子。當時，徐佳馨已經在住商不動產工作，她和店長說，想知道投資房子的原則是什麼？店長就直接告訴她：「拿錢來學！因為只有自己親自買賣過一趟，才會知道所有的流程。」

就這樣，徐佳馨先買了文山區的自住宅，後來賣掉新店的公寓，然後再和婆婆一起投資東門捷運站附近的小套房。「我一分錢都沒砍店長的服務費，我連新店那間公寓都是店長幫我賣掉的，所以你說這學費貴不貴？」有著一口美齒的徐佳馨大笑著說。「我從中學習很多，可以分成三個部分來談。」徐佳馨不藏私地分享她的經驗。

住房以需求為考量 用排除法縮小範圍

首先，在買自用住宅方面，「我和先生是採用『排除法』，先縮小看房的範圍，集中鎖定在文山和新店這兩個區域，原因是：新店是我們原本住的區域，先生在文山區上班，加上奶奶也住在附近，有地利之便。」

徐佳馨表示，有很多年輕朋友買不到房子，都是因為把看房的範圍定得太大，「全台北的房子都可以！」這樣的條件絕對買不到房子。最好的方式是縮小範圍，回歸到自己的需求面。

例如，當時她和先生買自住屋時，因為只鎖定文山和新店，她又希望有電梯，所以就排除了公寓，加上她要有 24小時保全管理、靠近捷運站，這樣一來就會把很多物件排除掉。利用排除法，就能把看房的範圍縮得更小，既能精挑，也不用花太多時間，完全以自己的需求為考量，順利找到中意的房子。

最後，夫妻倆決定在文山區購屋，原因是：➊ 先生在該區工作。➋ 徐佳馨走路 10 分鐘就能搭捷運上班。➌ 有電梯、24 小時管理。➍ 當時的房價還負擔得起。文山區自住宅的權狀是 39.8 坪，含一個車位，總價 1,188 萬元，而且是台北市門牌，「但缺點是在巷弄內，雖然比較安靜，卻完全沒有任何生活機能，害我晚上想吃個鹹酥雞都沒辦法！」她大笑說。同時間他們也看了一間條件差不多的新店房子，開價還比這間貴了 300 萬元。

 

老公寓出租不划算 出售是較好選擇

後來賣掉新店工業用住宅，徐佳馨表示，原本是想出租，畢竟保留「起家厝」很有意義，但後來因為 3 個原因，他們還是決定出售：

➊ 持有這間工業宅十幾年，土增稅竟然才 2 萬多元，表示這塊地不值錢，沒有繼續持有的價值。

➋ 這裡曾有兩次都市計劃檢討，工業用地可變更為住宅用地，卻有鄰居不同意，猜測是繳不出重劃代金。也因為鄰居不同意，以後就沒機會變更了。

➌ 這間公寓如果出租，房租大約 2 萬元，因為附近租戶都是在工業區工作的人，租金要往上調有困難，附近也常傳出房客繳不出租金。

徐佳馨夫妻以 300 萬元賣掉新店工業宅後，一部分還貸款，剩餘的就拿去買股票，以及投資小套房。

為了學習如何投資房地產，住商的店長帶著徐佳馨看了幾間有投資價值的房子，「後來店長幫我選中靠近東門捷運站的一間小套房，他打電話跟我說：去領 10 萬元出來！我和先生領了錢就去看房，發現那戶的大門正好面對電梯門，我立刻跟店長說：『店長，這路沖ㄟ！』」

 

買投資房 5重點 時機到了就該轉售

但店長解釋他看中這間套房的投資邏輯：

➊ 靠近捷運站，走路不到 3分鐘。

➋ 捷運出口有往上的電扶梯（很多出口要爬樓梯）。

➌ 坪數不是太大。

➍ 裝潢比較陽春。

➎ 總價不會太高（這戶是整棟坪數最小的房型，只有 7 坪多，所以最便宜）。

「店長告訴我，這間套房先出租 2 年，因為將來要轉售，所以可以學到如何當房東，以及如何轉賣。」徐佳馨說，這間小套房地點好，且大樓有管理員，屋齡又是 20 年以內，「那個區域小坪數房子蠻多的，而且強調是學區宅，所以房價比較貴。」店長還幫徐佳馨挑了一個老師當租客，所以租金收益非常穩定。2 年之後，店長就建議她賣掉，因為在當時，投資房短期持有比較理想，另外，東門捷運站通車後，就利多出盡了，因此不要戀棧，應該趕快賣掉。

「這次投資小套房，我學到了一個重點：到了該賣的時間點時，千萬不要戀棧。當然，會期待能賣得更高，但投資一定要見好就收。」徐佳馨說，當時買東門小套房的買方，跟她說是自住，結果也是投資客，因為沒多久後就出售，開價還比她的賣價高 200 多萬元，但一直都沒有成交，「所以對方被套住了！」「買賣完這間東門小套房後，我就收山了！這間我們賺了兩年的租金，以及房屋價差 100 萬元。之後，我就用這個邏輯再去幫朋友看房子，提供他們建議。」徐佳馨總結，投資房地產有 3 個重點：

1. 持有成本要低。

2. 不要貪戀賣在最高點。

3. 不要裝潢，家電也別買。

「我原本想，小套房出租，但裡面什麼東西都沒有，是不是要買一些小家電，結果店長說『完全不用！』因為將來要轉售，現在出租就不要再多花錢。」聽話的徐佳馨，學習買賣房地產的學費雖然貴，但她最後不僅賺到錢，也培養了深厚的專業，可說是一舉兩得。

徐佳馨給年輕人買屋的建議

「現在的年輕人要買房子，的確比老一輩困難！」徐佳馨認為，年輕人可以用「交通成本取代房價法」，例如在信義計畫區上班，當地房價太高買不起，那就用交通來替代房價，「沿著捷運線，搭藍線可到土城，坐紅線可到北投、淡水，不一定要糾纏在這裡（市區）。只要通勤時不用換車，舒舒服服就能抵達，就是很好的選擇。」

 

用交通替代房價

年輕人選擇淡水、土城是一個選項，甚至有些人會買到桃園或汐止，這也是另一個選項，交通就是坐火車。這就是用交通成本去替代房價成本。至於中南部，徐佳馨建議可選台南，尤其是靠近南科園區。若是台中，她建議沿著捷運線買，「因為台中捷運開通後，會給台中市不一樣的新風景。」

高雄部分，徐佳馨覺得，鳳山、三民（舊市區，發展比較成熟）可以考慮。當然，中南部有很多重劃區，「我比較建議選擇能跟著舊市區一起發展的新重劃區，房價不要太高，像高雄就還有一些一字頭的新成屋，可以去看看。」

 

即使租屋 也要把錢存下來

徐佳馨建議年輕人，只要存到頭期款，就去看房子，「甚至還沒存到頭期款，就可以先去看。因為可以累積看房的經驗。多看，就能開眼界、長知識。」現在很多人認為房價太高，租屋就好，「租屋不是不可以，但目的是要讓財務更靈活，一定要存下租房子所省的錢，不可以又把錢花掉，那就白租了！」徐佳馨強調，房地產的知識門檻比較低，「年輕人還是可以買房子，不必太悲觀！」

 

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本文由 Money 錢 148 期 授權轉載

 (圖：shutterstock、徐佳馨 / 責任編輯：BELL；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上)