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年底一到，又是該檢視房貸的時間，你也是被貸款「凌遲」，將大半薪水奉獻給銀行，連買杯咖啡都得看帳戶餘額的背貸族嗎？據說若是雙薪家庭，夫妻其中一個人的薪水得全部拿來繳房貸！只要善用 5 種方法，就能為房貸減壓，讓人生喘口氣。
文 / 師慧君
儘管國內房貸利率不斷下殺，對大多數的小資家庭來說，房貸依舊是「最甜蜜的負荷」。根據內政部最新統計，全國的房貸負擔比約為 36%，只比「房貸應占家庭月收入 3 分之 1」的原則高出一些；但在雙北買房壓力可就大多了，其中，新北市房貸負擔比將近 50%，台北市更逼近 60%，換句話說，若是雙薪家庭，夫妻其中一個人的薪水得全部拿來繳房貸！
剛迎接第 2 個孩子出生的 Emily，就是被房貸壓得喘不過氣的一個例子，她和先生月收入加起來約有 10 萬元，在兩個小孩出生以前，每月繳交 4 萬多元的房貸對他們來說並不是問題，有時甚至還能攢出 2 萬 ∼ 3 萬元的結餘，存下來當旅遊基金。然而，現在他們的薪水卻月月見底，眼看老大就要上幼兒園，讓 Emily 的心情越來越焦急，於是和先生討論起，該如何幫房貸「減壓」。
減壓方式因人而異 依個人財務狀況選擇
曾經出版《不買豪宅買好宅》一書的房仲發言人張旭嵐表示，房貸減壓大多會採用以下幾種做法，包括：延長寬限期、延長還款年限、請原行調降利率、轉貸、大筆還款，借款人可以按照自己的財務狀況，選擇最適合的方式。
房貸減壓第 1 招：延長寬限期
張旭嵐指出，由於寬限期只繳利息、不繳本金，一旦寬限期結束，每月還款金額就會暴增，總支出利息也會增加。舉例來說，貸款 800 萬元，年限 20 年， 利率 1.8%，設定 3 年寬限期，前 3 年每月只須償還利息 12,000 元，但從第 4 年開始，月付金就會變成 45,550 元，總利息約為 172 萬元；假設寬限期再展延 2 年，第 6 年起月付金會變成 50,747 元，總利息則約為 185 萬元，比原本金額要再多出 13 萬元。
由此可見，延長寬限期是一種「先甘後苦」的還款方式，比較適合短期內花費大，但長期收入穩定的族群。像是購屋初期，需要支付龐大的裝潢和家電費用，就可以善用寬限期，延後還款時間。
房貸減壓第 2 招：延長還款年限
如果評估後發現，自己的還款能力無法在短期內提升，或是未來有換屋計劃，則可以考慮延長還款年限，減輕初期壓力，不過如此一來總利息支出也會大幅增加。舉例來說，貸款 800 萬元，利率 1.8%，還款年限若為 20 年，月付金為 3 萬 9 千多元，總利息約為 153 萬元；若將還款年限改為 30 年，雖然月付金可減少至 2 萬 8 千多元，但總利息卻暴增到將近 236 萬元，整整多出了 83 萬元。
不過，張旭嵐也提醒，銀行審核貸款時有一些潛規則，並不是每個人都有辦法申請到 30 年以上的房貸。一般來說，貸款人年齡和貸款年限加起來不能超過 75，而屋齡加上貸款年期也不能超過 60 年，否則通常無法核貸。例如，借款人屆齡退休，即將沒有工作收入，或是抵押的房產太舊，已經失去市場價值，銀行會擔心欠款無法收回，或房屋價值減損，便不會同意延長還款年限。
房貸減壓第 3 招：請原行調降利率
近幾年新申辦的房貸利率大多在 1.6% ∼ 1.8% 之間，銀行針對軍公教或是 500 大企業的優質客戶，甚至還能提供低於 1.6% 的利率。如果民眾的房貸利率高於現行水準，不妨試著請銀行調降，只要平時均正常還款，銀行為了留住客戶，通常都會願意給予協商的空間。
房貸減壓第 4 招：轉貸至其他銀行
不少人看到銀行的低利轉貸方案會大為心動，對此張旭嵐提醒，轉貸有許多附加成本，包括代書服務費（設定和塗銷費用）、地政機關設定規費、書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費、作業費）、違約金（綁約期內需要支付），如果轉貸省下的利息扣除所有費用之後，並沒有比較划算，就不須大費周章去申請。今年剛辦過轉貸的 Sharon 表示，自己洽詢過薪轉銀行、信用卡持卡銀行，和另外一家強打轉貸優惠的銀行，結果發現薪轉銀行和信用卡持卡銀行給的條件並沒有比較好，反而是沒有往來過的銀行願意給予比較低的利率和比較高的貸款成數，原因在於，主打轉貸方案的銀行比較積極於拓展房貸業務，所以放款條件通常會較為寬鬆。
另外 Sharon 也分享，轉貸還有一個好處是，當房屋增值時，可以貸到更多的金額，而且相比之下，如果是向原行申請增貸，條件可能反而更為嚴苛。像她原先使用青年安心成家方案貸款 500 萬元，第 3 年起利率為 1.74%，她想再增貸 200 萬元，但銀行針對增貸部分給的利率是 2.1%，因此她毫不猶豫地選擇轉貸。
房貸減壓第 5 招：大筆還款
當累積了一筆存款，或是年底有獎金入帳，建議理財方式較為保守、不諳投資的民眾，先將資金用來償還本金，就能減輕利息負擔。最後張旭嵐提醒小資族，人生的第一間房子，千萬別求又大又新又好，買房前務必仔細評估家庭年收入狀況，和實際償貸能力，了解可以負擔的房屋總價，別讓過高的財務壓力壓垮了生活。而有意購屋，卻還沒行動的年輕人，也可以趁著房價築底、利息仍低的此時，伺機進場、以買代租，揮別無殼人生。
本文由 Money 錢 147 期 授權轉載
(圖：shutterstock / 責任編輯：BELL )
