(圖/shutterstock)

 

文章來源：Money錢第102期

 

2016 年 1 月 16 日總統選舉結果揭曉，

民進黨大獲全勝。

 

一個重量級房產大老的 Line 群組，

訊息提示聲響個不停，

其中一位建築屢受肯定的北部建商老闆

失望地說：「房地產政策改變需要時間，

緩跌 3 年、出量才能見底啊！」

 

專門投資店面的包租醫生老神在在地回傳：

「未來 5∼6 年股市、房市都不能玩，

台幣要匯出放進美元或人民幣。」

另一位房市名嘴用一貫語氣寫道：

「8 年長夏是用 14 年的寒冬換來，

只能期待房市加速落底。」

 

這時候出身南部、多角化經營房產

達 40 年的建商老闆不禁插話：

「大家不要用台北看天下，

南部始終有堅實基本盤，

只要媒體不要再喊空下去。」

 

一時間，群組紛紛跳出悲觀、傷心的貼圖，

暗示眾人此刻不安的心情⋯⋯

 

繼續往下看...

 

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專家建議買房 4 絕招

教你打一場漂亮的價格戰

走過 13 年多頭的房地產，

在美國利率政策、台灣總統大選等

不確定因素消失後，趨勢慢慢底定，

雖然南北二地建築老闆心態大不同，

但卻一致抱著「轉空」心態，

尤其擔心這一股寒冬會很漫長。

 

2016 房市轉空確定

買方議價空間大

改編自同名暢銷書、近期熱映的電影《大賣空》，

描述 2008 年美國次級房貸風暴發生前，

很多人在多頭市場大賺一筆，

但金融海嘯爆發，卻耗費多年才恢復生機。

經過 14 年甜美多頭的台灣房地產，

是否也出現「大賣空」景況？

2016 年 1 月底舉辦的「房市大賣空」討論會，

有「地產軍師」稱號的紅色子房表示：

「今年起房地合一上路，奢侈稅同步退場，

過去 2 年閉鎖的奢侈稅賣壓大舉出籠，

意謂自住買方有最佳的談判籌碼，

可把握 大賣空 的好機會，

找到漂亮的好買點。」

 

 

查看實價登錄

依 789 原則出價

選後，代銷龍頭海悅機構宣布，

旗下 2 件自建案「海悅希華」、「敦南寓邸」

讓利 1 成，以求順銷，

「在海悅開出預售第 1 槍後，

屋主的開價須比實價登錄更低，

才有機會跑得動。」

房市名嘴 Sway 大膽預期，

2015 年房地產價格平均跌 1 成，

預期 2016 年得「再」跌 1 成。

 

他表示，房市下跌過程，

買方要避開投資屋與預售屋，

因為這兩種產品現在沒人想碰，

只會越來越便宜。

相反地，5 年以上中古屋接手性佳，

且屋主不易堅守價格，比較容易議到理想價。

 

Sway 表示，若心中理想屋的地點在市中心、

且是知名社區、管理完備、極少轉手的 apple 物件

（指不可多得的秒殺物件），

就以實價登錄「區域最低價」打 9 折先出價，

再慢慢往上加；

若位市中心、坪數小且環境佳者，

則用「區域最低價」的 8 折開價；

若位於市郊，就以「區域最低價」7 折

當成開價的最低標準。

 

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調閱建物謄本

「104 法則」算屋主成本

紅色子房建議，看準屬意的房子，

記得先調賣方土地建物謄本，

因為謄本的「他項權利部」

隱藏當初屋主進場價的秘密；

若找到「他項權利」的銀行設定債權金額，

再乘以 1.04 就是賣方當初可能的成本，

稱為「104 出價法」。

他表示，因為一般銀行會針對貸款金額，

設定 1.2 倍的債權權利。

 

舉例來說，若貸款額度 1000 萬元，

銀行會設定抵押 1200 萬元的他項權利，

因此，當謄本出現 1200 萬元的設定金額，

代表銀行借給賣方 1000 萬元

（1200 萬元 ÷ 1.2 ＝ 1000 萬元）。

 

由於近年銀行貸款成數約 8 成，

因此把貸款金額除以 0.8 就是賣方當初的買價，

也就是說，如果貸款 1000 萬元，

當初買價就是 1000 萬元除以 0.8 等於 1250 萬元。

但紅色子房強調，「104出價法」只是經驗法則，

並非百分之百適用，

畢竟不是每個賣方當初都貸款 8 成，

但依此推估的賣方原始成本，

再搭配實價登錄資料，就能估出合理價格。

 

 

買方最大

找 3 家房仲分進合擊

在談判桌上要打出一手好牌，關鍵是「找籌碼」，

在 10 萬物件進入市場的情況下，

買方擁有最多談判籌碼。

紅色子房表示，多數屋主都不會簽專任約

（只找一家房仲銷售），

若看中某一物件，不妨找 3 家房仲分別向屋主議價。

 

若市價每坪 60 萬元，

向 A 仲介出價每坪 35 萬元、

B 仲介每坪 37 萬元、C 仲介 40 萬元，

試圖形塑「這間房子不會超過 40 萬元的氛圍」，

若屋主一直感受只有 3 字頭的價位，

比較容易讓屋主讓利。

 

 

用估價公益平台

抓議價空間

對買方來說，心中屬意房子究竟值多少錢？

只能從實價登錄網站找類似物件的歷史價格。

但因實價登錄資料是歷史資料、

公開物件去識別化、同時也揭露非正常交易等，

對不熟悉區域的民眾來說，

就算查了實價登錄網的資料，

也需要根據個別產品銷售的時間與空間進行調整。

景文科大財務金融系副教授章定煊表示，

「好時價（house+） 估價公益平台」，

運用實價登錄資料建立自動估價模型（AVM），

可以估算正常交易的即時價格，

對買方是不錯的參考指標。

 

 

章定煊更提出一個出價小技巧，

就是進一步比對「實價登錄」與「好時價」的資料，

藉此找到價格趨勢變化，

當成強而有力的議價標準。

舉例來說，若理想物件是 3 房 2 廳、

4樓華廈，坪數 30 坪、無車位，

地址為長安東路一段 6 巷 7 號 3 樓，

可到好時價網站鍵入地址、屋齡、

樓層、有無車位等基本資料，

3 秒鐘就能估出 106 年 1 月價格。

 

接著到內政部實價登錄網站，

找出長安東路一段 6 巷附近，

類似 3 房 2 廳格局、30 坪且無車位華廈類似物件，

在 1 或 2 年前的成交價格，

對照兩者的差異當成議價的基本標準。

章定煊提醒，目前好時價仍有侷限，

礙於樣本數僅開放 6 都及新竹縣市查詢，

加上運用大量估價，

「標準特徵房屋」會較為準確；

若房屋屬性十分特別，比如汐止山區豪宅、

大坪數豪宅或精緻裝潢屋等，恐怕會出現落差。

 

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