(圖/shutterstock)

 

2018 年能夠投資房地產嗎？

很多朋友跟站長喝咖啡

還是會問：「2018能投資房地產嗎？」

我們先來討論房地產投資利潤來源：

一、收租

二、價差

三、其他用途

 

繼續看下去 ...

 

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先講講投資房地產的利潤來源

1. 收租

先看收租

收租分成兩種計算方式

一是 IRR (內部報酬率：找出資產潛在的報酬率)，

二是 ROI (​投資報酬率：投資後所得的收益與成本間的百分比率)

 

以站長的台南房為例：

【IRR 公式】

(房租 - 管理成本) x 12 / 房價 = IRR

以站長台南房為例：

( 15,000 - 1,000 ) x12 / 340萬 = 4.9%

也就是收租報酬為 4.9%

這是最多人用的算法，也是最實際的算法

# 要注意房價要納含所有成本，如仲介費

 

【ROI 公式】

(房租 - 管理成本 ) x 12 / 頭期款 = ROI

同樣以站長台南房為例(自備 140 萬)

( 15,000 - 1,000 ) x12 / 140萬 = 12%

ROI 算法會高於 IRR 很多

主要會用在兩個時候

一、你不打算長期持有，反映短期收益

二、某些投資公司拿來誆投資人的數據

 

但這兩種計算方式

都忽略了「房貸成本」

不過這樣的計算方式

眼尖的朋友有沒有注意到什麼？

哼哼，沒錯

不過上述的IRR或是ROI

都忽略了房貸成本

同樣以台南房為例

每月房貸本利攤是 9,000 元

所以實際 IRR：

( 14,000 - 9,000 ) x 12 / 340萬 = 2.1%

ROI 則是：

5,000 x 12 / 140萬 = 4.2%

 

站長！我已經頭昏了，太多數字！

站長！可以說中文嗎？

意思就是

IRR = 計算還本的時間

台南房 IRR 前 20 年 2.1% = 42%

台南房 IRR 無貸款 4.9% / (100% - 42% )= 12年

20 年 + 12 年= 32 年

也就是靠收租，台南房持有 32 年後

會獲得一棟實體房子(老房子......)

以及 340 萬的租金

 

ROI = 現金報酬率

就是你在衡量手上有一筆資金時

到底短期可以放哪裡投資

同樣以 140 萬計算

投資台南房子是 4.2 %

存股票是 5 %

躉繳美元儲蓄險是 3.85 %

再衡量完風險(如變現性、容易度、管理問題等)

你就知道這筆資金可以去哪邊停泊

 

至於怎樣的 IRR 或是 ROI 才算高？

這見仁見智，因為每個人手邊的工具不同

所以無法從而比較

(不過基本上沒超過 4 % 真的不用考慮)

無論 IRR 或 ROI，要提高只有兩個方法：

1.提高租金收益

2.減低購屋成本或是總價

 

2. 價差

第二種當然就是價差啦

每個國家都會有瘋狂追高房地產的時代

台灣也沒缺席

 

2018 房地產淺跌！

若要看是否有價差市場...

(價差市場：先用少少的頭款買起來出租，

等到價格好了之後再賣出)

拉開50年房價走勢

1874、1981、1989、

2003 與 2008 都有高點

前三次的崩盤幅度大、速度快

後面就還好，

主因是資金流速快、接手的人變多了

而 2017 年可以想成是第 6 波高點

接手的人也是不少，代表 2018 結構屬於淺跌

所以重點來了！

2018 有價差市場嗎？

還能跟以前一樣，利用少少的頭款持有

再出租等價格好賣出換價差嗎？

 

站長用三個角度分析：

【一、實價登錄】

102 年起開始的實價登錄

一開始被嘲諷為房價堆高的推手

主因是大數據量不足、配套未齊全

大家為了增貸，提高了登錄價格

但 106 年起，有注意房價的朋友

應該可以發現數據量開始穩定、真實

也就是說完成了《真！實價登錄》(有沒有很強的 fu)

這個影響非常直接

你今天去 7-11 買飲料

上面貼著標籤寫 25 元，結果店員說 50 元

請問你會買嗎？

就算是自由交易市場

有定錨價就會讓市場價差不會太大

簡單說

你 500 萬買的房子

如果房子有編列在《真！實價登錄》中

就不用妄想能賣個 1,000 萬好過年了。

 

【二、房地合一稅】

這個是目前真正的價差殺手

105 年以後獲得並賣出的房子

必須課徵房地合一稅

稅賦如下

 

若 106 年用 500 萬買房

107 年避開實價登陸 以 800 萬賣出

我可以賺 300 萬？

舉例說明：

站長 106 年用 500 萬買入房產

107 年避開了《真！實價登錄》

成功以 800 萬賣出

一年賺 300 萬，潮爽 der？

No No No

因為持有不滿一年。

 

並不是這樣的

如果扣除購屋相關成本以及稅賦...

扣除當時購屋相關成本(抓 40 萬)

所以站長稅賦如下

(800 - 500 - 40) x 45% =117 萬

300 - 117 = 183 萬

瞬間獲利從 55 % 變 33 %！

 

如果再加上實價登陸

能以 600 萬賣出就很厲害了

但還要扣掉稅賦....實際獲利 6 %

更遑論有《真！實價登錄》下

500 萬購入，600 萬賣出就很厲害了

結果還是要課 27 萬的稅

實際獲利是 600 - 500 - 40 - 27 = 33 萬

6 %......

可以確定站長不會為了 6 % 操作房地產

 

【三、人口紅利】

過多認真的數據這邊就不燒大家腦了

只要知道，除了建商跟投資客

每個人擁有房地產的數量是有極限的

以目前台灣空屋率 60 % 的情況

即便不再蓋房子，

人口與薪資結構卻一直再減少

祖父母好幾塊地跟滿手房子是正常

父母輩大概一到五棟

我們大約零到三棟

而我們的後輩呢？

要不是承接家族房產，要不就是租屋一輩子

也就是說

人口與房屋比例已經失衡

未來房價，站長可以說會繼續淺跌

直到完成人口承接供需平衡

 

綜合上述結論

1. 2018 房價

站長建議自住朋友可以繼續等

2. 105 年前投資房產想賺價差的，

可以考慮脫手 (如果 IRR 不漂亮的話)

至於 105 年後投資房產的......

乖乖出租吧！

 

最後用「第三種房產」投資收益收尾

其實房價雖然短期幾年不看好

但還是有幾個很好的特點

1.承租給特定人士、族群

這些人往往願意會高於行情的價格承租

2.預售屋市場還有些的操作空間

轉紅單、走暗門

3.法拍屋可以取得相對低價的房產

提高價差或 IRR

4.沒有過高的槓桿壓力，

房地產還是很好的實體財

可以度過更多金融危機與恐慌

 

祝福大家都能找到自己的房地產出路

以及新年快樂！

 

 

對於買房者可以再等一陣子再買，

賣房者請以 105 年為基準

105 前投資可脫手；105 後再出租一陣子吧！

 

本文授權自：快樂der乃皇包 撰文者：乃皇包

原文標題：2018房地產何去何從？(上)​ & 2018房地產何去何從？(下)​​

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責任編輯：雲雲